Modello di simulazione — affitti turistici

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Quale anno calcolare

Il risultato sotto è calcolato su un solo anno, mese per mese, a partire da questa data (12 mesi di calendario, es. 1/4/2027 → 31/3/2028). Il finanziamento (costi fissi) dura comunque 10 anni da questa data.

Primo giorno dell'anno da calcolare

Prezzo per notte, per camera e per stagione (€)

Stagioni fisse di calendario: Inverno 1 gennaio–31 marzo, Primavera 1 aprile–30 giugno, Estate 1 luglio–30 settembre, Autunno 1 ottobre–31 dicembre. Modifica liberamente: sono stime, non dati reali.
Come sono stati calcolati i valori di partenza: base presa dai prezzi medi reali rilevati a Como nell'analisi concorrenti (airbnb-concorrenti/) — ~95 €/notte per una camera doppia, ~106 €/notte per un'unità da 4 persone (dato attuale, non stagionale) — poi scalata con una stagionalità tipica del lago di Como: Estate (alta stagione) più alta, Primavera/Autunno (mezza stagione) prezzo base, Inverno (bassa stagione) scontata di circa il 35-40%. Camera Gialla e Verde sono tarate come doppie standard, Camera Rosa (la più grande, pensata per 4 persone) leggermente più alta.

Occupazione per stagione

Stessa ipotesi di mercato per le 3 camere. I giorni di ciascuna stagione (90-92 a seconda del mese e dell'anno bisestile) si calcolano automaticamente dal calendario.
Come sono stati calcolati i valori di partenza: dall'occupazione media annua stimata dai concorrenti già raccolti (~65%), distribuita in modo prudenziale sulle 4 stagioni: più alta in Estate, più bassa in Inverno, intermedia in Primavera/Autunno.

Soggiorno minimo e costi variabili

Durata minima del soggiorno: notti minime per prenotazione (di default 3, modificabile). La pulizia/cambio lenzuola si paga una volta per ogni cambio ospite — cioè una volta ogni blocco di questa durata, non ogni notte. Passaparola/agenzia viaggi: quota di notti vendute direttamente, senza Airbnb/Booking (es. conoscenze dirette o accordi con agenzie di viaggio — vedi l'attività A031 nel cronoprogramma), con una commissione propria, di solito più bassa di quella delle piattaforme; di default 0%, da aggiornare quando ci saranno accordi concreti. Il resto delle notti passa dalle piattaforme, con la loro commissione.
Come sono stati calcolati i valori di partenza: pulizia stimata come costo medio per cambio ospite (biancheria, detergenti, tempo), non ancora verificato con un preventivo reale. Commissione piattaforme: media tra quelle di Airbnb (~15,5%, modello host-only) e Booking.com (~15%) già documentate in progetto/affiliazione-airbnb.md e progetto/affiliazione-booking.md.

Durata minima del soggiorno (notti) Pulizia/cambio ospite (€ a cambio) Commissione piattaforme (%) Quota notti via passaparola/agenzia (%) Commissione passaparola/agenzia (%)

Costi fissi annui (€)

Stime di partenza, da correggere quando avrete preventivi/dati reali. Utenze (≈300 €/mese): elettricità ≈200 €/mese (impianto da 10 kW, con climatizzatori/induzione/riscaldamento tutto elettrico per le 3 unità — consumo stimato ~500 kWh/mese + canone potenza), gas ≈55 €/mese (solo acqua calda sanitaria, non riscaldamento), internet ≈35 €/mese, canoni minori ≈10 €/mese. TARI (rifiuti) e IMU restano campi a parte, per non contarli due volte. Rata finanziamento di default: ipotesi 100.000 € a 10 anni al 7%, rata mensile ≈ 1.161 €/mese — azzerala se vuoi vedere solo i costi operativi senza il debito.

Assicurazione RC locazione Utenze (internet + elettricità + gas acqua calda + canoni minori) Manutenzione ordinaria IMU TARI Rata mensile finanziamento (opzionale, dura 10 anni) Totale costi fissi per l'anno — Totale costi fissi al giorno —

Fiscalità

La cedolare secca si paga sul canone lordo, non su quanto resta dopo le commissioni — per questo l'aliquota incide qui sul prezzo pieno di ogni notte, non sul margine. 21% di partenza ipotizza che via Artaria sia l'unica unità scelta da ciascun comproprietario per l'agevolazione (altrimenti l'aliquota ordinaria è 26%) — vedi documenti/normativa/dossier-locazione-turistica-como.md.

Aliquota cedolare secca (%)

Risultato mese per mese

Dal fatturato lordo al risultato finale, mese per mese, per i 12 mesi scelti a sinistra. Ogni colonna ha una lettera; le colonne calcolate mostrano la formula nell'intestazione. E è la somma dei prezzi/notte delle 3 camere (Gialla+Verde+Rosa) per quella stagione. Il fatturato (F) si divide tra piattaforme e passaparola/agenzia secondo la quota impostata a sinistra: Fplat e Fpass (nelle formule di G e H) sono queste due quote, ciascuna con la propria commissione. Cambi (nella formula di J) sono le notti (D) divise per la durata minima del soggiorno impostata a sinistra. I costi fissi di ciascun mese sono proporzionali ai suoi giorni di calendario. N è la marginalità del mese: il risultato (M) in percentuale sul fatturato (F).

Simulazione locale, nessun dato lascia questo PC. Stime di partenza: non sostituiscono preventivi reali né una consulenza fiscale. Vedi anche documenti/normativa/dossier-locazione-turistica-como.md per la fiscalità della locazione privata.